Fastigheter i all ära – men god ledning är avgörande
Tobias Kaj och Philip Hallberg förvaltar Lannebos fastighetsfonder. De har följt noterade fastighetsbolag under lång tid och värdesätter en god ledning som har förmågan att fatta kloka investeringsbeslut och i slutändan generera värde för aktieägarna. Här berättar de hur deras bakgrund och samarbete har lagt grunden för deras unika investeringsfilosofi och hur de ser på utmaningar och möjligheter framöver.
Nyheter
Ni kommer från snarlika bakgrunder och arbetar nu tillsammans med att förvalta Lannebos två fastighetsfonder. Hur har era erfarenheter bidragit till att forma era strategier?
- Vi har under lång tid följt noterade fastighetsbolag och konstaterat att stora skillnader i operativ utveckling förklaras av annat än belåning eller utveckling för olika fastighetssegment. Vår slutsats är att ledningens påverkan på den operationella utvecklingen är av stor vikt. Därför lägger vi mycket tid på att bilda oss en uppfattning om ledningens kvalitet i olika bolag.
Varför ska man investera i fastigheter?
- I och med att hyrorna följer inflationen så ger fastigheter ett inflationsskydd. Vid för hög belåning kan hög inflation kombinerat med stigande räntor skapa problem. Om inflationen kommer ner till noll eller nära noll så faller dock räntorna och räntekostnaderna igen men hyrorna ligger kvar på den nya högre nivån vilket ger en långsiktigt högre intjäning.
Aktier eller tegel, vad är fördelarna med noterade fastighetsbolag?
- En fördel är att man slipper den dagliga driften och att förhandla med hyresgäster. Vi anser dock att den största fördelen är att man i noterade bolag får möjlighet att ta rygg på duktiga entreprenörer som visa god förmåga till kloka kapitalallokeringsbeslut.
Hur skiljer ni er från andra fastighetsfonder på marknaden?
- Vi har lång erfarenhet som analytiker, har egna modeller på alla bolag vi investerar i och håller en nära dialog med dess ledningar vilket medför att vi inte är beroende av extern analys. Vi har ett större fokus på långsiktig förmåga att skapa tillväxt i förvaltningsresultatet och mindre fokus på substans än våra konkurrenter. De flesta av våra konkurrenter anser att fallande avkastningskrav är positivt då det ökat fastigheternas värde och substansen. Vi anser tvärt om att det på lång sikt försämrar bolagens tillväxtutsikter och att stigande avkastningskrav, och lägre fastighetsvärde, är positivt för de bolag som långsiktigt avser återinvestera sina skapade vinster. Vi har också en mer koncentrerad portfölj där alla innehav har möjlighet att påverka fondens avkastning.
Tobias Kaj och Philip Hallberg, förvaltare av Lannebo Fastighetsfond och Lannebo Fastighetsfond Select
Med ränteförändringar och marknadsvolatilitet, hur påverkar det hur ni agerar?
- Självklart måste vi anpassa oss när förutsättningarna förändras, exempelvis att vi nu har högre räntenivåer än för 2–3 år sedan. Vi anser dock att andra faktorer är viktigare och även när vi hade väldigt låga räntor var det inte tydligt att det var bolag med högst belåning som avkastade bäst. Förmåga att göra kloka beslut avseende vilka köp och försäljningar var då som nu den viktigaste frågan för bolagens utveckling.
Hur bildar ni er en uppfattning om bolagen som ni investerar i?
- Den data som finns i delårsrapporter är ju tillgänglig för alla och många bör kunna dra liknande slutsatser utifrån den. Vår komparativa fördel ligger snarare i att vi är nära bolagens ledningar och försöker bilda oss en uppfattning av deras förmåga att över tid förvalta sitt kapital på ett klokt sätt.
Vilka är några av de största utmaningarna ni stött på när ni investerar i fastighetsbolag och hur har ni hanterat dem?
- Alla människor påverkas av prestige och fastighetsbranschen är fylld av risker där man av prestige fattar beslut som inte optimerar den långsiktiga avkastningskraven. Om jag ska ge ett exempel så kan det vara prestige att säga att man tecknat en rekordhög hyra i en fastighet men en oförändrad lägre hyra kan var bättre för avkastningen om den höga hyran kräver stora investeringar.
Med tanke på er erfarenhet, hur ser ni på framtiden för fastighetsinvesteringar och hur förbereder ni er för att möta kommande förändringar?
- Många bolag i sektorn har de senaste 18–24 månaderna justerat ner fastighetsvärden med 10 procent eller mer och dessutom fått en hyreshöjning om ca 20 procent då hyrorna är kopplade till inflationen vilket gör att avkastningen från fastigheterna har ökat med ca 30 procent. I många fall gör det att utsikterna för långsiktig tillväxt är bättre idag än för 2–3 år sedan trots att räntorna stigit kraftigt.
Vilket råd skulle ni ge till investerare som funderar på att lägga till fastighetsbolag i sin portfölj givet den nuvarande ekonomiska miljön?
- Tänk mindre på vilka fastigheter bolagen äger och mer på vilken ledning bolaget har och fundera mer på förmåga att växa förvaltningsresultat än på substansvärdering. Sagax har haft en överlägsen avkastning de senaste 10 eller 15 åren men aldrig haft de bästa fastigheterna och alltid varit dyr jämfört med sektorsnittet utifrån substans.