Fastighets-vd:n: ”Vi har evighetsperspektiv på det vi bygger”

–Jag upplever att det pågår en greenwashing som är helt abnorm, säger Jacob Karlsson i videosamtalet från K-Fastigheters huvudkontor i Hässleholm och
fortsätter:
– Man river gamla kåkar och bygger nya miljöcertifierade. Men om man räknar in miljöeffekterna av själva byggandet tar det ju 400 år innan det faktiskt blir någon miljövinst. Det pågår någon slags masspsykologi där alla tittar på hur man kan minska koldioxidavtrycket på kort sikt utan att förstå de långsiktiga effekterna.”
Jacob Karlsson är en av de färskaste fastighetsvd:arna på börsen. Han grundade K-Fastigheter 2010 endast 24 år gammal och noterade bolaget på Stockholmsbörsen
2019. Lannebo fonder är ägare i bolaget sedan 2021. K-Fastigheter har vuxit snabbt, inte minst tack vare ett nära samarbete mellan Jacob Karlsson och fastighetsnestorn Erik Selin, och har idag ett börsvärde på drygt 17 miljarder.
Från starten har Jacob Karlsson gjort sig känd för sin nitiska noggrannhet och viljan att ifrågasätta gamla sanningar.
– En del i vår affärsmodell är att bygga billigare än andra. Tänk dig till exempel att du har en lägenhet som ser ut som en skokartong. Om du bygger kortsida mot kortsida får du mycket fasadyta vilket är dyrt och ökar energiåtgången. Bygger du istället långsida mot långsida får du mindre andel fasadyta vilket minskar kostnaden och energiåtgången, förklarar han entusiastiskt.

K-Fastigheter har ett antal koncepthus som man bygger, om och om igen. En serieproduktion likt bilindustrin som tar fram en modell och sen bygger tusentals likadana.
– Medan en annan fastighetsutvecklare köper en bit mark och sedan låter en arkitekt rita ett nytt hus så kan vi genom att göra samma sak om och om bli effektivare hela tiden. Men det som började som ett sätt att hålla nere kostnaderna har allt mer visat sig vara också en miljömässig fördel.
– Jag upplever att det ofta går snett redan när arkitekterna ritar hus. Det kan vara en sak som att man ritat in ett burspråk utan att tagit hänsyn till vad det innebär för materialåtgång och energieffektivitet. Vi vrider och vänder på allt vi gör för att minska materialåtgången och därmed också klimatavtrycket.

En stark trend inom byggindustrin har varit att bygga mer i trä. Detta eftersom trä är ett mer miljövänligt material än exempelvis betong och därmed minskar byggprojektens klimatavtryck. Jacob Karlsson är dock skeptisk.
– Hela branschen rusar mot trähusproduktion. Men eftersom allt trä har varierande hållfasthet måste man alltid ha marginal och därmed går det åt mer trä i produktionen. Istället för att byta material menar vi att betong har flertalet andra positiva egenskaper som vi missar om vi bygger i trä, därav är uppgiften att göra betongstommar mer klimatsmarta. Där vi i dagsläget kan producera klimatpositiva betongstommar via vårt dotterbolag K-Prefab.
Eftersom luftfuktigheten i Sverige varierar kraftigt mellan vinterns torra luft och sommarens fuktiga uppstår rörelse i träkonstruktioner.
– Dessutom händer livet i lägenheterna. Vi hade en hyresgäst som hade ett 500-liters akvarium som gick sönder. Vad händer när det rinner ner i ett trä bjälklag?, frågar Jacob Karlsson retoriskt och lägger till:
– Små skador får stora effekter, så det man eventuellt sparat in i byggprocessen får man sen återbetala i ägarledet. Man måste ha en helhetsbild där man ser till både byggande och förvaltning”.
Istället för att satsa på trä och ”byta ett problem mot ett annat” menar Jacob Karlsson att målet borde vara att få ned miljöpåverkan från betong.
– Problemet vid framställningen av betong är cement. Cement är kalksten som hettas upp till 1 400 grader vilket är förknippat med ett högt klimatavtryck beroende på vilken energikälla man använder för upphettningen. Här behövs det innovation. Hur kan man få en större andel av cementen att reagera vid betongtillverkning? Kan man blanda luftbubblor i betongen likt vispgrädde och därmed minska materialåtgången? Det här är arbete som görs men som kommer att ta tid.
K-Fastigheter kan idag leverera klimatpositiva betongstommar. Man har lyckas med det genom att köpa cement från tillverkare som använder förnybar
energi vid produktionen och genom att uteslutande använda återvunnet stål till armeringen.
– Kvar blir utsläppen från transporter och då köper vi utsläppsrätter för att kompensera för det. Men mitt mål är att vi inom 10 år ska lyckas ta fram klimatpositiva betongstommar helt utan utsläppsrätter, säger han.
Det råder ingen tvekan om att fastighetsbranschens miljöpåverkan är komplex och kräver ett helhetsperspektiv. Jacob Karlsson menar att det är svårt för en aktör som bara utför en del i värdekedjan att få till ett effektivt hållbarhetsarbete.
– Jag är helt övertygad om att man måste äga ekosystemet för att ha fullständig kontroll. Jag hörde om en branschkollega som skulle köpa certifierat miljöträ och fick in anbud från nio aktörer. Saken är den att det bara finns tre certifierade leverantörer, så det går inte att vara säker bara för att någon kryssat i en ruta. Man måste äga hela kedjan för att vara säker.

“Jag tycker att det viktigaste ägarna kan göra
inom hållbarhet är att stå upp för sina innehav”
Jacob Karlsson 

K-Fastigheter tillverkar och förvaltar fastigheter med ambitionen att äga dem under lång tid.
– Svenska Kyrkan brukar säga att deras investeringsperspektiv är ’till slutet av tiden’. Det är samma för oss. Det vi byggt ska vi inte sälja. Med det perspektivet kan vi få en otroligt effektiv förvaltning. Vi bygger till exempel lägenheter så att man kan bo kvar i dem även när det genomförs stambyten. Det är sådant som spelar roll om man ska äga en fastighet under hela dess livstid, säger Jacob Karlsson.
Än så länge har långsiktigheten och serieproduktionen varit en ekonomisk framgång för K-Fastigheter. Bolaget har en spännande tillväxtresa framför sig med bland annat Lannebo Fastighetsfond som aktieägare.
– Jag tycker att det viktigaste ägarna kan göra inom hållbarhet är att stå upp för sina innehav. Det är mycket formulär som ska kryssas i, men verkligheten är ju inte så enkel. Det finns ett stort jobb att göra i fastighetsbranschen. Det gäller att göra en prioriteringslista och börja beta av punkterna en efter en.

FAKTA » K-FASTIGHETER

• Grundat: 2010
• Vd: Jacob Karlsson
• Huvudkontor: Hässleholm
• Antal anställda: 651
• Största ägare: Jacob Karlsson (34,8%)
• Erik Selin (34,8%)
• Bestånd: I dag har K-Fastigheter fyra
  affärsområden – bygg, projektutveckling,
  prefab och förvaltning. Bolaget har
  cirka 2 500 lägenheter under förvaltning
  och ytterligare 1 700 lägenheter
  under produktion. Den geografiska
  tyngdpunkten ligger i Skåne, Södra
  Småland och Danmark.

FAKTA » JACOB KARLSSON

• Yrke: Vd för K-fastigheter
• Ålder: 35 år
• Utbildning: 240 högskolepoäng i
  fristående kurser med ekonomisk
  inriktning vid Mittuniversitetet,
  Kristianstad Högskola och Lunds
  Universitet.
• Övrig erfarenhet: Innan Jacob Karlsson
  grundade K-Fastigheter var han
  placeringsrådgivare Länsförsäkringar.

Fotnot: K-Fastigheter är ett innehav i fonderna Lannebo Fastighetsfond och Lannebo Fastighetsfond Select.